Hay tres aspectos que debes revisar bien: el económico (si puedes pagarla sin ahogarte), el técnico (si la vivienda y el edificio están en condiciones) y el legal (si quien vende puede vender, si hay cargas y si todo está correctamente documentado). Lo inteligente es acudir al notario antes de firmar ningún documento, porque su asesoramiento es imparcial, gratuito, y siempre del lado de la ley.
La idea clave: No entregues dinero ni firmes una reserva o unas arras sin haber comprobado, al menos, titularidad, cargas, situación de comunidad, referencia catastral, certificado energético y viabilidad de tu financiación. La nota simple registral y la revisión documental previa son tu primera red de seguridad.
1. Preparación previa
Define un presupuesto realista. Tu presupuesto no es solo el precio de la vivienda. Debes contar con:
- entrada y ahorro previo
- impuestos de compra
- notaría, registro y posible gestoría
- tasación si hay hipoteca
- mudanza, suministros y pequeñas reparaciones
- posible derrama o actualización del inmueble
Si vas a financiar, el banco debe evaluar tu solvencia antes de conceder la hipoteca, valorando empleo, ingresos, ahorro y gastos fijos. El coste de esa evaluación no puede repercutírtelo al cliente.
Hipoteca: qué debes tener claro
Antes de firmar el préstamo, la entidad debe entregarte con al menos 10 días naturales de antelación la documentación precontractual, incluida la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada. Es el documento donde aparecen las condiciones personalizadas de tu hipoteca: importe, plazo, tipo de interés, cuota, TAE, comisiones, productos vinculados o bonificados y demás condiciones económicas relevantes. Además, la ley dice que la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado, que como mínimo debe ser de 10 días. Y la FiAE con advertencias estandarizadas. Sirve para alertarte de los puntos sensibles o riesgos importantes del préstamo. La ley indica que debe advertir, al menos, sobre cuestiones como los índices de referencia, posibleslímites mínimos del tipo de interés, el vencimiento anticipado por impago, la distribución de gastos y, si aplica, que se trata de un préstamo en moneda extranjera. Además, debes acudir al notario que tú elijas para una explicación previa y un acta gratuita.
Desde la Ley 5/2019, en la formalización de la hipoteca el reparto básico de gastos es este: el comprador paga la tasación y el banco asume notaría del préstamo, registro, gestoría e impuestos del préstamo hipotecario.
Consejo práctico: Aunque el banco te diga que “en principio” la operación encaja, no des por hecha la hipoteca hasta tener la evaluación avanzada y la documentación precontractual. En compras ajustadas, este punto marca la diferencia entre una operación segura y perder una señal.
2. Búsqueda y selección del inmueble
Qué revisar en los anuncios. Antes de visitar, intenta aclarar:
- si la vivienda es nueva o usada
- si vende un particular, una sociedad o un promotor
- metros útiles y construidos
- si incluye garaje o trastero
- estado del edificio y antigüedad
- si está libre de ocupantes o arrendada
- eficiencia energética
- reformas realizadas
La información comercial siempre será una foto maquillada, lo que manda jurídicamente será la documentación y lo que luego se refleje en contrato y escritura.
En la visita: qué mirar de verdad. No visites “como comprador emocional”, sino como auditor básico:
- grietas, humedades, olor a moho, carpinterías y aislamiento
- estado de cocina, baños, electricidad, caldera y fontanería
- orientación, ruido, ventilación y luz real
- zonas comunes, fachada, cubierta, ascensor
- señales de reformas mal terminadas
- si hay cierres de terrazas, buhardillas, porches o anexos que no parecen originales
En edificios antiguos conviene preguntar si ha habido o habrá obras importantes. Y en viviendas unifamiliares o casas con ampliaciones, hay que extremar la revisión urbanística: una piscina, una ampliación o un cerramiento “hechos hace años” no siempre están regularizados. Acompañarse de un profesional puede salir barato en inmuebles de segunda mano, y más cuanto más antiguos.
3. Verificaciones legales esenciales
Nota simple, imprescindible: Pide una nota simple del Registro de la Propiedad. Debe mostrar, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las posibles cargas. Importante: la nota simple tiene valor meramente informativo; la certificación registral es la que acredita fehacientemente el contenido del Registro. Con esa nota debes revisar:
- quién es el titular real
- si hay hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres
- si la finca descrita coincide con la vivienda que visitas
- si el garaje o trastero están inscritos aparte
Qué documentos debes pedir al vendedor. Como mínimo, solicita:
- título de propiedad del vendedor
- DNI/NIE o datos societarios si vende una empresa
- certificado de eficiencia energética
- último recibo del IBI y referencia catastral
- certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- cédula de habitabilidad, si la exige tu comunidad autónoma
- información sobre ITE o inspección similar, cuando proceda
- manifestación de que la vivienda está libre de arrendatarios y ocupantes, o explicación clara de la situación real
El notario comprobará el título del vendedor, pedirá el certificado energético, el IBI y la referencia catastral, revisará la situación arrendaticia y exigirá el certificado de deuda con la comunidad salvo exoneración del comprador. También comprobará la coincidencia entre Catastro, escritura y Registro.
Comunidad de propietarios: ojo aquí
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a que, en la transmisión, el vendedor declare si está al corriente en los gastos de comunidad o qué adeuda. Además, normalmente debe aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad.
Esto importa mucho porque comprar un piso con problemas de comunidad puede traducirse en pagos inesperados o conflictos inmediatos.
Catastro y valor de referencia
Revisa la referencia catastral y contrasta que la descripción de la vivienda coincide con la realidad. La Sede del Catastro permite consultar datos y el valor de referencia del inmueble.
Esto no es un detalle menor: la normativa estatal vinculó el valor de referencia catastral a la base imponible de impuestos patrimoniales sobre inmuebles, por lo que conviene comprobarlo antes de firmar, especialmente en vivienda usada.
4. Negociación y reserva
Reserva o señal. La reserva no es obligatoria y puede ser útil para sacar el inmueble del mercado, pero solo si deja muy claro:
- importe entregado
- plazo máximo
- documentación que debe aportar el vendedor
- supuestos de devolución
- si queda supeditada a hipoteca o no
Si el texto no lo aclara, la reserva puede convertirse en un problema. El contrato de arras no es obligatorio, pero es válido y vincula desde que lo firmas. Las arras son la cantidad que entregas a cuenta del precio. Los tipos principales son:
- Arras confirmatorias. Son las más comunes: sirven como señal de perfección del contrato y a cuenta del precio. Si hay incumplimiento, no funcionan automáticamente como derecho de desistimiento; es decir, si comprador o vendedor se arrepienten habrá que ir al régimen general del contrato y reclamar cumplimiento o resolución con daños.
- Arras penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil. Permiten desistir: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble.
- Arras penales. En la práctica también se usan las arras penales: la cantidad entregada opera como penalización por incumplimiento, con función indemnizatoria o disuasoria. Su redacción debe ser muy clara para no generar pleitos sobre su verdadera naturaleza.
La cláusula más importante si necesitas hipoteca. Si dependes de financiación, intenta que las arras incluyan una condición como esta: que queden sin efecto y se devuelvan íntegramente si no obtienes hipoteca antes de una fecha concreta y con unas condiciones mínimas definidas. Sin esa previsión, te arriesgas a perder la señal.
5. Compraventa y documentación
Qué debe recoger el contrato de compraventa. Antes de la escritura, el contrato privado o borrador debe dejar cerrados:
- identificación exacta de comprador, vendedor e inmueble
- precio total
- forma de pago y calendario
- qué cargas se cancelan y cómo
- fecha de entrega de llaves y posesión
- inventario si se quedan muebles o electrodomésticos
- reparto de gastos pactado
- consecuencias del incumplimiento
Nunca firmes un texto ambiguo en cuestiones de plazos, cargas y financiación. Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, no es necesariamente un problema, pero hay que cerrar bien la operativa: cancelación económica, certificado de deuda pendiente, retención del importe en firma y cancelación registral posterior o simultánea. Lo importante es que la vivienda no quede “liberada a medias”.
6. Financiación y tasación
La tasación es obligatoria para la mayoría de hipotecas y la paga el comprador. Además, la entidad solo debería ofrecerte el préstamo si el resultado de la evaluación de solvencia indica que es probable que puedas cumplir tus obligaciones. Si deniega la solicitud, debe informarte por escrito y sin demora. Riesgos comunes:
- contar con financiación no aprobada
- fijarse solo en la cuota y no en la TAE
- aceptar productos vinculados sin comparar
- no revisar comisiones, bonificaciones y tipo tras perder bonificaciones
- dejar la tasación para el final
7. Firma ante notario
Normalmente se firma:
- la escritura pública de compraventa
- y, si la hay, la escritura de préstamo hipotecario
El notario comprueba identidad, capacidad, legitimación, cargas, medios de pago, documentación de comunidad, certificado energético y referencia catastral. Además, explica el contenido y reparte información a ambas partes de forma imparcial. ¿Qué comprobar justo antes de firmar? Haz esta revisión final:
- que el precio y la forma de pago coinciden exactamente
- que la finca descrita es la correcta
- que garaje y trastero aparecen si forman parte de la compra
- que la situación de cargas es la acordada
- que las arras se descuentan correctamente
- que la vivienda se entrega libre de ocupantes, si así se pactó
- que tienes las llaves, mandos y documentación prometida
8. Postcompra
Impuestos. La fiscalidad cambia según el tipo de vivienda:
- vivienda nueva del promotor: paga IVA; la AEAT indica que las primeras entregas de viviendas nuevas tributan por IVA, y el tipo general para viviendas, hasta dos garajes y anexos transmitidos conjuntamente es del 10 %.
- vivienda usada o comprada a un particular: paga ITP.
- si hay IVA en la compra, normalmente también habrá AJD (cuota de Actos Jurídicos Documentados, una de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
El plazo para liquidar impuestos tras la escritura suele ser 30 días hábiles o un mes, según la comunidad autónoma. Inscribir la compra consolida tu protección frente a terceros. La escritura puede presentarse telemáticamente, desde la propia notaría, el mismo día y esa inmediatez reduce de forma muy intensa los riesgos para el comprador.
Tras la firma:
- comunica el cambio a la comunidad
- cambia titularidad de luz, agua, gas e internet
- conserva escritura, justificantes de pago e impuestos
- verifica que el Catastro refleja el cambio
El notario facilita los datos al Catastro y también puede advertir de deudas de IBI no prescritas.
9. Errores comunes y cómo evitarlos
- Firmar arras antes de saber si tendrás hipoteca. Solución: cláusula suspensiva por financiación.
- No pedir nota simple ni revisar cargas. Solución: pedirla antes de entregar dinero.
- No revisar comunidad, IBI y situación de ocupación. Solución: exigir certificados y dejarlo por escrito.
- Confiar en que “todo está legalizado” sin comprobar Catastro, Registro y obras. Solución: revisar coincidencia documental y licencias si hay reformas relevantes.
- Fijarse solo en la cuota hipotecaria. Solución: comparar TAE, bonificaciones, comisiones y seguros.
- Firmar sin leer borrador de escritura con calma. Solución: Ir al notario que has elegido antes de la firma y preguntar todo.
10. Checklist final del comprador
Antes de reservar:
- Definir presupuesto total.
- Confirmar ahorro, entrada y gastos.
- Hablar con bancos y medir viabilidad hipotecaria.
- Visitar la vivienda y el edificio con ojo técnico.
Antes de escritura:
- Tener aprobada o muy avanzada la hipoteca.
- Revisar FEIN, FiAE y acudir al notario.
- Confirmar importe final, cargas y forma de pago.
- Revisar borrador de escritura.
- Asegurar entrega de llaves y documentación.
Antes de arras:
- Pedir nota simple.
- Pedir IBI, referencia catastral y certificado energético.
- Pedir certificado de comunidad.
- Verificar si está libre de ocupantes y arrendamientos.
- Comprobar si hay reformas o anexos no regularizados.
- Consultar valor de referencia catastral.
Después de firmar:
- Liquidar impuestos en plazo.
- Inscribir en Registro.
- Cambiar suministros.
- Comunicar datos a comunidad.
- Guardar toda la documentación.
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